房地产行业:房企拿地继续审慎 一线城市仍是重点
核心观点:
土地市场综述
2014年4月,300城市住宅用地推出规划建筑面积约7714万平米(一线/二线/三四线城市分别为177/1985/5552),成交规划建筑面积6139万平米(一线/二线/三四线城市分别为为219/1826/4094),成交土地出让金1172亿元(一线/二线/三四线城市分别为为271/518/383),平均楼面价1909元/平米,平均溢价率19%,较3月提高六个百分点。从我们跟踪的住宅用地推出/成交比来看,2014年4月土地市场整体景气度继续下降。总体来说,2014年4月,一线城市住宅用地供给有所回落,土地成交则受推地节奏变化影响有所放缓,楼面价有所回升,溢价率则小幅回落;二线城市供需双降态势延续,楼面价也略有上升,溢价率小幅提高;三四线城市供需增速持续下降,楼面价和溢价率均保持平稳。
城市土地概览(2014年4月)
一线城市供给回落,需求依旧旺盛:一线四大城市合计推出地块规划建筑面积319万平米(环比-61%,同比-60%),受推地节奏变化影响,整体供给同环比均下降明显。成交地块规划建筑面积543万平米(环比+10%,同比+5%),出让金496亿元。北京土地市场依旧旺盛,出让金收入超过300亿元。一线城市仍是各大房企的主要选择。
二线城市供给略有回升,成交在城市间分化:35个二线城市合计推出地块规划建筑面积4040万平米(环比+9%,同比-23%),成交地块规划建筑面积3111万平米(环比-2%,同比-30%),出让金617亿元,平均溢价率较3月提升较大。宅地成交在城市间分化延续,天津、南京较热,无锡、宁波稍冷。
三四线城市供给环比反弹,成交环比量升价降:246个三四线城市合计推出地块规划建筑面积12663万平米(环比+33%,同比+2%),成交地块规划建筑面积8321万平米(环比+34%,同比-20%),出让金603亿元,平均楼面价724元/平米。住宅用地成交量升价降,楼面价再次回落到千元以下水平。
地产公司土地投资综述(2014年4月)
我们统计的一线房企获取土地总建面约204万平米(一线/二线/三四线城市分别累计占比15%/44%/41%),环比下降30%,地价款64亿元(一线/二线/三四线城市分别累计占比45%/33%/22%),环比下降21%。一线房企拿地态度继续保持审慎,土地投资金额逐月下降。我们统计的二线房企获取土地总建面约135万平米,环比增长135%,地价款105亿元,环比大增942%。这主要是因为样本房企中的金科股份、首开股份、和泰禾集团分别斥资约23.6、7.6和52亿元在北京拿地。
风险提示
重点城市土地价格上涨影响房企利润率。